Por Eduardo Jiménez Marqués
¿Qué es la cláusula suelo hipotecaria?La cláusula suelo hipotecaria se ha convertido en un problema para muchas familias que han descubierto que no se pueden “beneficiar” de las bajadas del Euribor, tipo de referencia que se aplica en la mayoría de las hipotecas en España, y que en estos últimos años, azotados por la crisis económica, está conociendo mínimos históricos.
En el momento de la firma de un préstamo es importante conocer y ser informado de la letra pequeña del mismo. La cláusula suelo hipotecaria en un préstamo hipotecario establece cual será el tipo mínimo de interés que se liquidará en las correspondientes cuotas de dicho préstamo.
Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior. También se le llama suelo hipotecario cuando se establece un porcentaje mínimo al Euribor aunque su valor en el mercado sea otro.
Esto significa que, establecido ese “suelo”, si el tipo mínimo de interés baja por debajo del mismo (como ahora ocurre) el cliente no podrá beneficiarse de esa rebaja en las cuotas del préstamo.
¿Es la cláusula suelo hipotecaria ilegal?
La inclusión de una cláusula suelo en un préstamo hipotecario es, en principio, legal. Sin embargo, tal y como ha dictado el Tribunal Supremo recientemente, no se cuestiona su legalidad si no su falta de transparencia, e información al cliente, a la hora de constituirse y firmarse el préstamo.
Las cláusulas suelo de un crédito hipotecario son un elemento definitorio del objeto principal del contrato y no pueden ser tratadas por las entidades financieras, como si se trataran de un elemento secundario o accesorio del contrato. De tal forma que “… se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluye la atención del consumidor”.
Muchos clientes han firmado con sus bancos su hipoteca sin saber qué es una cláusula suelo, y qué consecuencias tiene, y eso ha provocado en determinadas operaciones, que esa cláusula suelo pueda considerarse abusiva o “poco transparente”, y por tanto, susceptible de ser reclamada judicialmente con un alto índice de probabilidades de éxito. De conformidad con la estricta normativa que afecta a las entidades financieras, reguladora de los créditos hipotecarios, de las condiciones generales de contratación, y de leyes y normas de defensa de Consumidores y usuarios.
¿Qué se entiende por transparencia en una cláusula suelo?
Inclusión clara y explicativa de la cláusula suelo en el folleto de oferta de hipoteca.
Oferta vinculante firmada por el consumidor con al menos 3 días de antelación a la suscripción de la hipoteca.
Simulación de costes en los que se pusiera de manifiesto la incidencia económica de la cláusula suelo.
Ofertas comparativas con otros productos de la entidad financiera.
Información de si el producto financiero se adecua al perfil del consumidor.
Inclusión clara y concisa en las escrituras, como objeto principal del contrato; y no enmascaradas como elemento secundario.
MODELO para solicitar la eliminación de la cláusula suelo
Banco/ Caja………….
Oficina………….
A/Att. Sr. Director
En………………., a…….. de……….. de 2013
Sr. Director:
Me dirijo a usted como titular del préstamo nº………………….. en cuyo contrato la entidad incorporó una cláusula de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, estableciendo un interés nominal anual mínimo del…. por ciento.
Dicha cláusula ha sido declarada nula en sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2.013, por los siguientes motivos:
a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.
b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación imprescindible la fijación de un techo.
d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.
f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.
Como la clausula denominada suelo, que incorporaron en mi prestamo hipotecario, no cumple con los requisitos que exige dicha sentencia , por medio del presente escrito,
LES REQUIERO:
PRIMERO.-
El cumplimiento de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo de 2.013, y la inmediata inaplicación de la cláusula de limitación mínima de la variación del tipo de interés de mi contrato de préstamo (cláusula suelo), al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado.
SEGUNDO.-
El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado. Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera
TERCERO.-
El abono de los gastos que me han supuesto esta reclamación.
CUARTO.-
Si pasados 15 días desde la recepción de la presente no obtengo respuesta en contrario por escrito suficientemente razonada, se entenderá que han aceptado la propuesta de inaplicación de la cláusula de suelo, lo que deberá reflejarse en el importe de la próxima cuota, y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas que deberán hacerse efectivas sin demora en mi cuenta.
En caso de denegarme la legítima petición que formulo a través del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones extrajudiciales o judiciales que me correspondan, bien individualmente bien a través de las acciones colectivas que en su caso ejercite la Fundación Youbank, y que conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados.
A efectos de facilitarles una completa y más rápida identificación, acompaño fotocopia de un recibo de dicho préstamo.
Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía amistosa, sin acudir a otras vías-, reciba un cordial saludo,
Nombre y domicilio Recibido y conforme (sello de la entidad)
DNI y firma
ANEXO: se adjunta copia de un recibo del préstamo.
Fuentes: Eliminar Cláusula Suelo Hipotecas y Fundación Youbank (Internet)
